Ist es besser, eine neue Wohnung zu kaufen oder eine alte zu renovieren?
Die Entscheidung, ob man in einen Neubau investieren oder eine alte Wohnung kaufen und renovieren soll, sollte einer gründlichen Abwägung der Merkmale beider verglichener Wohnungstypen sowie der Möglichkeiten, Fähigkeiten und zukünftigen Absichten des Käufers vorausgehen.
In was ist es besser zu investieren, was lohnt sich und unter welchen Bedingungen? Wann ist was vorteilhafter, sei es aus der Sicht der Finanzierung, Lebensdauer, Lage, Wiederverkauf, Wertsteigerung usw.? Und was ist mit Neubauten, lohnt es sich, eine fertige Wohnung zu kaufen oder lieber eine Rohbauwohnung? Was ist derzeit die „beste“ Investition, ein höherer Standard oder nur ein niedrigerer Standard?
Kosten für Bau oder Renovierung
Der Preis pro m2 einer alten Wohnung in der jeweiligen Lage sollte nicht höher sein als der Preis pro m2 eines Neubaus mit niedrigerem Standard in der gleichen Lage.
Der Endpreis einer alten Wohnung nach einer hochwertigen und vollständigen Renovierung (die in Bratislava zwischen 700.000 und einer Million Koruna kosten kann) sollte ebenfalls nicht höher sein als der Preis für eine vergleichbare Wohnung in einem Neubau in der gleichen Lage, die nur über die Grundausstattung verfügt.
Wohnungsstandort
Es lohnt sich nicht, teure Renovierungen in Gegenden vorzunehmen, in denen die Preise für alte Wohnungen kontinuierlich sinken, da die Renovierungskosten beim späteren Verkauf nie vollständig zurückgezahlt werden und im Gegenteil, eine gute Lage, in der keine neue Bebauung mehr vorgesehen ist, die Renovierung lohnt sich.
Oft glaubt der Besitzer einer komplett renovierten Wohnung, dass der Preis seiner Wohnung nach der Renovierung automatisch auf dem Niveau einer vergleichbaren Wohnung im Neubau in der gleichen Lage liegt, aber das ist nicht wahr. Man muss sich bewusst sein, dass die Wohnung zwar „wie neu“ aussieht, aber immer noch in einem alten Wohngebäude ist, mit höheren Nebenkosten und hohen Beiträgen zum Reparaturfonds für mögliche Fassadenrenovierungen, Dachrenovierungen oder zentrale Wasserleitungen.
Besonders bei Renovierungen von Wohnungen, die nicht für den direkten Gebrauch der Besitzer gedacht sind, würde ich empfehlen, nur die notwendigste Renovierung vorzunehmen, insbesondere in Gebieten mit hoher Neubautätigkeit, sei es geplant oder bereits in Ausführung.
Es muss auch die statische und bauliche Struktur der alten Wohnung berücksichtigt werden, z.B. lassen sich Plattenwohnungen sehr schwer umbauen, während die meisten modernen Entwickler verschiedene Varianten von Wohnungen im jeweiligen Neubau anbieten, oder es besteht die Möglichkeit, bei der Bauphase statische Änderungen zu vereinbaren.
Renovierungsbedingungen
Bei der Auswahl des Umfangs und der Qualität der Renovierung muss auch die „Baukompetenz“ des Eigentümers berücksichtigt werden. Heimwerker, die selbst die Arbeitskosten übernehmen, können es sich leisten, das gesparte Geld in qualitativ hochwertigere Materialien zu investieren, und die Renovierung muss trotzdem nicht teuer sein. Im Gegensatz dazu bevorzugen „Nicht-Handwerker“, die sich mit Arbeit und Materialien nicht auskennen, meistens modische Trends, Materialien und Geräte, die die Renovierung anschließend verteuern, und außer ihnen selbst wird niemand eine solche Renovierung zu einem hohen Preis bei einem späteren Verkauf der Wohnung schätzen.
Wenn der Investor nicht genügend Zeit hat, die Arbeiten der Arbeiter zu überwachen und den Kauf der Materialien von der Renovierung bis hin zur Einrichtung zu organisieren, sollte er sich besser nicht auf die Renovierung einlassen, sondern es lohnt sich eher, eine bereits fertiggestellte Neubauwohnung zu kaufen (oder eine Rohbauwohnung, die der Entwickler nach Maß für ihn fertigstellt und die Arbeit der Arbeiter überwacht).
Andererseits, wenn der Investor ein Heimwerker ist und selbstständig neben dem Austausch von Fenstern, selbst Böden verlegen, Heizkörper ummontieren, malen, Fliesen verlegen, Badewanne, Waschbecken, WC, Fußbodenheizung installieren sowie Einbaumöbel zusammenbauen und vielleicht eine Klimaanlage installieren kann, ist ein Neubau für ihn nicht geeignet.
Was die Entscheidung für eine Investition in einen Neubau betrifft, würde ich persönlich aus dem Angebot kleinerer Wohnungen im unteren mittleren Standard wählen, da diese Wohnungen immer eine höhere Nachfrage haben werden (insbesondere bei jungen Leuten, die sich niederlassen oder eine Familie gründen möchten). Kleinere Wohnungen sind pro m2 zwar teurer als größere, aber der Gesamtpreis der Wohnung ist in der Regel niedriger und daher für eine größere Gruppe potenzieller Investoren eher erschwinglich als große Wohnungen. Ein weiterer Pluspunkt kleinerer Wohnungen ist, dass sie später viel leichter vermietet werden können. Ich würde jedoch nur Wohnungen in hochwertigeren Gebäuden und vor allem in besseren Lagen bevorzugen.
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